У меня есть два приятеля. Один был мелким маклером по недвижимости, другой — средним. Пять лет подряд, с 2003-го по 2008 год, я вел с ними непрекращающийся спор на тему "Надо ли покупать латвийскую недвижимость?" Примерно раз в полгода мы встречались, и я выслушивал от них сакраментальный вопрос: «Мужик, какого черта ты тут сидишь? Да мы за месяц (неделю) зарабатываем больше, чем ты за год».

А потом они принимались меня уговаривать "вложиться в недвижку". Заложить свою квартиру, купить две другие, потом… Пять лет подряд я им спор проигрывал. А потом вдруг выиграл, нокаутом. Первый мой приятель выполз из "недвижимого бизнеса" без гроша в кармане, но что хорошо — без долгов. Радуется страшно. У второго дела паршивые: на нем висит кредит почти в полмиллиона евро, и все его жилье (а также жилье его родителей и детей) заложено в банках.

Дважды два было четыре

Вернемся в славный предъевропейский 2003 год. Статистика, собранная риелторами от Latio, говорит, что цена типового (советского) квадратного метра на вторичном рынке в том году колыхалась где-то между 400 и 450 евро. Откуда взялась эта цена? А все очень просто. Себестоимость строительства нового типового жилья в то время была примерно 600 евро за квадрат. Добавим сюда интерес инвесторов и риелторов (нормальный, а не спекулятивный) и получим примерно 800 евро за квадрат.



Делим цену типовой новостройки примерно надвое и получаем реальную цену панельной советской многоэтажки. Так цена среднеподержанного автомобиля примерно вдвое ниже цены нового. И такой цена "вторички" должна была оставаться на веки вечные, корректируясь вверх на процент инфляции. И на процент амортизации, соответственно, — вниз.

А с чего бы ей расти? Население Латвии уменьшается. Резкого скачка благосостояния не предвидится. Стать мировым финансовым центром Латвии не грозит. Соответственно, и цена земли под строениями не должна оказывать заметного давления на цену жилья. Ну не Гонконг мы и не центр Токио. Пустой земли у нас — завались, вся бурьяном поросла.

Дважды два стало семь

Но грянул май 2004 года — Евросоюз! Сейчас разные экономисты и банковские аналитики вздыхают, что "прохлопали перегрев экономики". И все почему-то утверждают, что этот "перегрев" начался в 2006 году. Это неправда. Перегрев начался уже в конце 2004-го, когда цена метра на вторичном рынке зашкалила за 700 евро, превысив себестоимость нового строительства. Вот тут-то и прозвучал первый "звонок", что с латвийской экономикой сильно не в порядке, что дважды два у нее стало — семь.

Рост недвижки с 400 до 700 евро за год — это трагедия для всей остальной экономики. Доход в 75% годовых на спекуляциях убивает все остальные виды бизнеса. Особенно производственного бизнеса, не связанного со строительством. Кто будет инвестировать в реальное производство с его жалкой рентабельностью в 10-15%?

Мой приятель (который — второй) в конце 2004-го пришел в банк за кредитом. Хотел купить какой-то станок для своего цеха. Кредитный менеджер месяц с постной рожей листал его бизнес-план, а потом задал ключевой вопрос: "А может, в качестве обеспечения кредита квартирку свою заложите?" — "Ладно, — вздохнул приятель, — заложу". Менеджер расплылся в улыбке: "Ну, так с этого и надо было начинать!"

А заложивши свою квартиру, мой приятель смекнул: зачем ему станок, не лучше ли прикупить еще квартирок? На этом его производственный бизнес закончился.

Дважды два стало десять

Весь 2005 год цена советского панельного квадратного метра летела вверх со свистом. К концу года она пробила планку 1000 евро за квадратный метр. От такого счастья крышу снесло всем, особенно строителям. Их "горячие пирожки" буквально выхватывали из печки по 1500-1700 евро за квадрат. Типовой дом на "тяп-ляп" строился 9-12 месяцев, а в результате — 100% прибыли!

Этой прибылью строители щедро делились со своим окружением. Взятки за проталкивание новых проектов в Рижской думе стали шестизначными. На рынке труда рабочий-строитель стал фигурой мегауровня. Молодой пацан с лопатой уже меньше чем за 500 латов задницу от стула не отрывал. А сантехник дядя Вася заряжал себе четырехзначные вознаграждения. При том что квалификация и производительность этого "васи" как была доисторической, так и осталась.

На этот год как раз приходятся мои самые горячие споры с приятелями-спекулянтами. "Ну что, съел, — издевались приятели, — а мы тебе говорили, что недвижимость будет только дорожать! Это же — НЕДВИЖИМОСТЬ!" Мои робкие аргументы, что не может советский метр в Риге стоить, как новое жилье в Берлине, тонули в их хохоте.

Им вторили и наши "экономисты", и наши "банковские аналитики". Потирая руки, они называли Латвию "балтийским тигром". Ни один из них "перегрева экономики" еще не наблюдал. Толстый Калвитис цвел улыбкой и сладко пел про "жирные годы".

Дважды два стало двадцать

Конец 2006 года, типовой квадратный метр на вторичном рынке — 1600 евро. Строители продают новую квадратуру уже за 2500-2800. Здравый смысл в нашей стране уже и не ночует. Третий мой приятель — риелтор (он торгует недвижимостью в Испании) сделал мне предложение: а продавай ты, Юрка, свою 75-метровку в Пурвциемсе, я тебе на эти деньги домик организую в коттеджном поселке под Валенсией, в пяти километрах от моря.

И он не шутил. В том году дома под Валенсией в пяти километрах от моря действительно стоили около 1000 евро за квадрат (вместе с землей). Зато в марте 2007-го средний типовой квадрат "хрущевки" в Риге дошел до 1700 евро, а в Пурвциемсе — до 2000 евро…

Никита Сергеевич Хрущев перевернулся бы в гробу, узнав, сколько через 50 лет будут стоить в Свободной Европе его панельные бараки. Те самые бараки, срок жизни которых хрущевские архитекторы определили в 35 лет.

И вот только тут зазвучали разные "аналитические" голоса, что, мол, да… перегревается латвийская экономика, ой перегревается. И выражение радости поблекло на обширном лице нашего премьера, и впервые было сказано что-то там про борьбу с "инфла-ацией"…

И снова — четыре!

А в мае 2007 года все рухнуло. А теперь возьмем калькулятор и еще раз проверим, сколько будет дважды два. В 1994 году свою 75-метровку в Пурчике я покупал за 14 тыс. долларов. С тех пор покупательная способность американской валюты, по разным оценкам, упала в 2-2,5 раза (инфляция и прочие процессы). Умножим мои 14 тысяч на 2,25, добавим к ним тысяч 10 долларов за хороший ремонт (квартиру я покупал убитую в хлам) и получим 42 тысячи долларов, или 30 тысяч евро — 400 за метр.

Загляните сейчас в ценники типовых панельных квартир советской постройки. И убедитесь: 400-500 евро за квадрат. Дважды два снова равно четыре! Что и требовалось доказать. Нет науки экономика, есть наука — арифметика.

Пенистые денежные потоки

А теперь сядем и подумаем, как такое могло в принципе произойти? Кто виноват во всеобщем помешательстве? В чью безумную голову пришла идея оценивать советские панельные ящики в четыре раза дороже себестоимости НОВОГО строительства?

После обрушения цен председатель правления Krājbanka Ивар Приедитис исчерпывающе ответил на этот вопрос: "Нужно понять, что клиенту дается кредит под ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК, а залог является ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ ОБЕСПЕЧЕНИЕМ". Вот они, главные слова! Дорогие заемщики, если вы думали, что приобретали НЕДВИЖИМОСТЬ ценою в 150 тысяч, вы глубоко ошибались.

Ваша паршивая панельная "трешка" и в спокойном 2003-м, и в "жирном" 2006-м, и в кризисном 2009-м как стоила, так и стоит те же самые 30 тысяч. Для банков дважды два всегда было равно четыре. А вот дополнительные 120 тысяч вам банки наворачивали под сказочные "денежные потоки". Что, потоки иссякли? Ай-ай-ай! Но это — не проблемы банков. 150 тысяч придется вернуть. С процентами, само собой.

А виноваты ли банки?

Давайте поразмыслим. Банки — это бизнес. А бизнес играет по правилам, установленным для него законом. Что законом разрешено — то делать можно. И более того — делать нужно, иначе твой бизнес не пойдет. Если закон разрешает класть в колбасу крахмал, воду и столярный клей, то надо класть. А безумец, кладущий в колбасу мясо, разорится.

Если латвийские законы разрешали банкам вписывать в кредитные договоры и пожизненную личную ответственность заемщика, то банки ее вписывали. Вот и получилось, что сама недвижимость в нашей стране стала для банков лишь "дополнительным обеспечением". А кредиты давались под пожизненную кабалу заемщика и членов его семьи. Все по закону!

А кто виноват?

Наш премьер «жирных лет» Калвитис как-то высказался: "Каждому занимающемуся народным хозяйством человеку понятно, что кризис в Латвии вызван внешними обстоятельствами. Если бы не это, мы бы продолжали развиваться и нам бы ничего не угрожало". Следует понимать, что если бы не "внешние обстоятельства", то сегодня квадратный метр панельной многоэтажки стоил бы 50 тысяч евро? Ну что ж…

А еще Калвитис сказал так: "У каждого своя ответственность. Люди могли подумать об ответственности за взятые многотысячные кредиты, люди могли рассчитать свои возможности оплатить долги и рассчитаться за приобретаемое жилье. Мне вот не пришла идея что-то покупать в это время!"

Какой молодец! Он четыре года вдохновенно тащил свой народ в пропасть, сладко воркуя про "жирные годы", а САМ ТУДА НЕ ПРЫГНУЛ. И сейчас этим еще и хвастается… Дескать, посмотрите, в отличие от своего народа я — хитрый и расчетливый.

А ведь все было так просто…

А сейчас я изложу главный аргумент, которым пугал своих приятелей-спекулянтов. Я им говорил следующее: а вдруг сегодня Сейм решит подкорректировать Закон об ипотечном кредитовании. Ну, скажем, ограничит до разумного "личную ответственность"… Или определит, что заемщик отвечает перед кредитором только объектом залога…

Так ведь завтра же утром цена квадратного метра в панельной многоэтажке рухнет на те самые "арифметические" 400 евро. А кредиты банки станут выдавать не более чем на 70% от этих 400 евро… Куда вы тогда денете свои квартиры, купленные по 1500 за метр?

Мои друзья-спекулянты хватались за сердце и выдыхали: "Ну нет, этого они никогда не сделают". Мои друзья были правы. Наши законодатели этого не сделали. За них это сделала наука арифметика, которая утверждает, что ни одна "пирамида" не может расти вечно. И ведь это так просто. Это нужно было сделать еще в конце 2004 года, когда латвийская экономика вошла в противоречие с арифметикой.

Есть такая наука — арифметика. А вот экономика…