С учетом фактора появившейся моды у россиян на Ригу и Юрмалу в идущих сюда инвестициях может включиться мультипликатор — и тогда денег сюда может прийти очень много. Как когда-то в Испанию, Болгарию и на Кипр.

Что до рынка серийного жилья — здесь тоже не исключено появление крупных спекулянтов из России, но при определенных условиях. О том, каковы эти условия, а также о рынке недвижимости в целом Вадим Марков рассказал в интервью "Деловым Вестям".

К докризисным ценам

— Опасаясь долгового кризиса в еврозоне и дефолта в США, немцы вкладывают средства в недвижимость. Если говорить об инвестициях сроком на 5–10 лет, вы бы рекомендовали покупать что–либо в Латвии?

— Для инвесторов сейчас действительно очень неопределенное время. Уверенности в резервных валютах нет, в рынках ценных бумаг — тем более. В Швейцарии курс франка раньше был 1,5 к евро, а теперь — 1,16. Все бегут во франк. Безопасных инвестиционных инструментов сейчас очень мало. И недвижимость, несмотря на психологическое отторжение после недавнего кризиса, остается одним из хороших вариантов. Другой вопрос, что нужно следовать не мной придуманному правилу: покупать, когда дешево, на нижней точке. В этом плане в Латвии можно рассматривать несколько сегментов для вложений.

Берем элитную недвижимость — в центре города и в Юрмале она уже серьезно разогрета, дорожает последние полтора года. Коммерческая недвижимость явно недооценена в силу нескольких причин. Офисная недвижимость недооценена из–за проблем в бизнес–среде, и цены там ненормально низкие. Торговая недвижимость — тоже: торговля упала, люди уехали, платежеспособность снизилась. Аренда там сейчас на уровне 93—94–го годов. Вопрос в том, когда возможно восстановление экономики. Прогнозировать сложно, ответ зависит от многих факторов, в том числе от ситуации в мире. Но то, что эти сегменты явно недооценены и для вложений на срок около 5 лет очень привлекательны, — это факт.

— Вы совсем не упомянули сегмент серийного жилья — что с ним?

— Типовые квартиры, безусловно, привлекательны по уровню цен, это абсолютно ясно. Но тут нужно уделять внимание техническому состоянию дома, серии и управлению. Хорошим серийным домам при правильной эксплуатации еще жить и жить. И восстановление местного рынка недвижимости, как правило, начинается именно с типового жилья.

Хотя у нас сильнее растет сегмент элитного жилья, так как он, по сути, международный и не ориентирован на местную платежеспособность. За последнее время там ничего не строилось, спрос возник очень быстро, деньги у инвесторов большие… Отсюда скачок цен.

— Насколько выросли цены в центре Риги и Юрмале?

— Трудно сказать точно, но вот у нас были последние продажи квартир в реконструированном доме на улице Аусекля, и там цена метра доходила до 5 тысяч евро. Это фактически цены 2007 года, то есть докризисные. В какой–то момент этот сегмент тоже серьезно просел, и цены в похожих домах в центре Риги были на уровне 2,5 тысячи евро. Сейчас ситуация опять вернулась к докризисным уровням. Но спрос там сейчас фокусируется только на отреставрированных домах с хорошей внутренней отделкой. Инвесторы, которые приходят из той же России, не хотят заморачиваться с ремонтом.

Плата за тусовку

— Падение в этом сегменте не ожидается?

— Оно возможно только в двух случаях. Первый: если по каким–то политическим или экономическим мотивам исчезнет интерес международных инвесторов. Например, если в России произойдет серьезный кризис, и люди начнут сбрасывать вторичные объекты. И второй момент: если тут начнут серьезно строить и это новое предложение собьет цены. В той же Юрмале сейчас довольно много новых проектов строится, но мое ощущение таково: если этот интерес не пропадет по каким–то причинам, то для восточных соседей этот рынок все равно останется небольшим и новых объектов тут много не будет.

Сами посудите: только в Лондоне живет 250 тысяч россиян, более 100 тысяч — в Испании и Болгарии, около 60 тысяч — на Кипре… Что на этом фоне может предложить Юрмала? Каплю в море. При этом интерес к Юрмале у восточных инвесторов — он такого психологического свойства: эти люди меньше смотрят на климат, больше — на тусовку, которая уже сложилась. А тусовка — это тоже вопрос моды: со временем она может уходить из одного региона в другой. Поэтому говорить, сколько этот рынок в состоянии проглотить и как долго это спрос будет — сложно.

Обнадеживает, что кроме фактора тусовки есть и иные мотивы. В этом году мы впервые видим, что помимо очень платежеспособного клиента, который в центре Риги приобретает квартиры за полтора миллиона латов и даже не смотрит на цены, появился средний класс. Кстати, в том числе много покупателей из Беларуси — особенно после всем известных событий с протестами. В России тоже один из серьезных факторов — неуверенность в завтрашнем дне, в устойчивости развития страны. И мы видим, что в Латвию с востока начинают приходить люди, для которых 140 тысяч евро — значимые деньги, но которые хотели бы здесь приобрести какую–то "тихую гавань", чтобы в случае чего можно было сюда спокойно переехать с детьми. С этим тоже нужно считаться: круг возможных инвесторов расширился. И круг возможных инвестиций — тоже. Что–то приобретается в Салиене, в Пиньки…

— Инвестиции могут перелиться из дорогого сегмента в более массовый, вплоть до сериек?

— Да, это возможно. Но пока сложно сказать, как этот инвестиционный спрос будет распространяться дальше. Например, после принятия поправок к иммиграционному закону был период, когда все очень осторожно смотрели на Латвию из–за стереотипа, что это враждебно настроенное к России государство. И за последние 20 лет мы тут россиян почти не видели, это была капля в море по сравнению с другими странами. Сейчас этот лед растаял, люди видят, что все в порядке, что тут покупают недвижимость знаковые личности из России, показывая тем самым, что сюда можно вкладывать свои деньги. И эти покупатели с востока ощущают, что тут им достаточно комфортно: языковая среда понятная, ментальность та же — проехаться на "феррари", и чтобы все оборачивались, а не тыкали пальцем. Если так пойдет дальше, может произойти мультипликация инвестиций уже в этом году с серьезным ростом.

Модный приговор

— Думаете, покупка латвийской недвижимости может стать для россиян модной фишкой, как раньше было с Болгарией и Испанией?

— Да, это возможно. В России фактор моды вообще имеет очень большое значение: когда все бегут толпой, это становится общепринятым поведением. Так было, когда все побежали в Лондон. А почему в Лондон? А просто — когда одна, вторая, третья знаковая фигура идет туда, за ними подтягиваются другие, в итоге в Лондоне складывается свое огромное комьюнити — четверть миллиона человек. Потом Испания, Болгария. Причем Болгария этот успех старается грамотно закреплять. Когда я три года назад был на выставках по недвижимости в Петербурге и Москве, там 94 болгарские компании рекламировались! Они провели огромную работу! И стали популярным местом для российских инвесторов в недвижимость. А до них в топе был Кипр.

— Каков может быть потенциал у Латвии?

— Про нынешний поток инвестиций можно сказать так: пока это ничто по сравнению с тем, что может быть. Это несравнимо с российскими инвестициями в другие страны. И планы тут строить невозможно, потому что главные факторы даже не экономические, а скорее социально–психологические. Так всегда с модой — она непредсказуема. Щелкнет что–то в голове — и толпа может побежать в другом направлении. И надо понимать, что это включатель может выключиться в любой момент.

— Судя по вашим словам про знаковых персон, вы не согласны с шуткой Forbes, согласно которой "Латвия — это Лондон для бедных российских миллионеров".

— Абсолютно не согласен. Первыми сюда пришли люди, которые располагают состояниями из топ–50 российского Forbes. В том числе люди, которые приобретали недвижимость в сельских районах. У нас есть данные, когда за миллион приобретались участки земли. При том, что по нынешним ценам за миллион латов можно купить всю Латгалию — утрирую, конечно, но порядок цифр большой для нашего рынка. А для этих людей миллион — очень небольшие деньги. Поэтому насчет бедных миллионеров — не сказал бы. Наоборот, в прошлом году я слышал такие забавные высказывания от людей с серьезными деньгами: вот, мол, раньше мы разрывались между знаковыми тусовочными мероприятиями в Лондоне, Москве, Испании и иногда Монте–Карло, а теперь, черт возьми, еще и Рига на этой карте появилась! И это люди, которые в итоге приобретают недвижимость в той же Юрмале за большие деньги!

Вялые спекулянты

— По вашему прежнему прогнозу, инвестиции в центр Риги и в Юрмалу могут в ближайшие 5 лет обеспечить доходность на уровне 10% годовых…

— Инвестиции в оставшиеся недооцененные объекты, в том числе в коммерческую недвижимость, безусловно, да. В те же объекты, которые уже выстрелили вверх, — их сложнее рассматривать в инвестиционном плане. 5,5 тысячи евро за метр в центре города — это уже серьезный уровень, докризисный фактически. Так что это скорее не столько инвестиции с целью заработать, сколько приобретение для себя и своей семьи. Если же мы говорим о приобретении квартир в спальных районах — наверное, это может быть хорошей инвестицией, если в Латвии не будет каких-нибудь катаклизмов.

— Как долго на рынке может сохраняться ситуация двухскоростного развития, когда тот же сегмент элитного жилья быстро растет, а серийное жилье уже около года в стагнации?

— Насчет сегмента сериек… Если бы он продемонстрировал динамику роста, конечно, он бы сразу привлек спекулянтов, в том числе и российских, которые тут крутятся. В моей практике были случаи, когда буквально 2–3 человека переворачивали рынок недвижимости в Петербурге, а это 5–миллионный город!

— Спекулянты вообще и россияне в частности могут зайти на рынок серийного жилья Латвии, если увидят динамику роста?

— Могут при совпадении двух условий: если будет динамика роста и если спекулянты будут понимать, чем она обусловлена. Мы видим, что сегодня бизнес–среда тут вялая и ситуация в демографии плохая, экономически активное население уезжает. А это ведь потенциальные покупатели тех же квартир. И все это понимают, спекулянты не идиоты. Поэтому скорости в разных сегментах действительно различаются: где–то скорость на первой передаче, а где–то — на пятой. Потому что сегмент типового жилья ориентирован на конечного местного покупателя, в отличие от того же Петербурга или Москвы, где люди приезжают извне. В Риге ситуация другая, тут важно, какая политика у нас будет проводиться в экономике, в налоговой сфере, будет ли возвращение тех, кто уехал. Если эти факторы сыграют в минус, тут фактически образуется дыра и серьезного спроса не появится.

— Вы говорите, видели в Латвии российских спекулянтов. Чем они занимались?

— Это были разовые сделки. Например, люди из России приобретали тут несколько десятков квартир в новостройках. Но возможный финансовый потенциал у таких игроков может быть куда больше. Я видел, как в России, в Петербурге, в подобные операции вкладывалось несколько сотен миллионов долларов. А тут, чтобы перевернуть рынок, денег нужно на порядок меньше. Другой вопрос, что для этого инвесторы должны увидеть объективные причины для роста.

Недвижимость: падать некуда

— Вы таких причин сейчас не видите? Arco Real Estate в начале года прогнозировал новый цикл роста…

— Сегодня все прогнозы по жилью — тыканье пальцем в небо. Этот сегмент настолько зависит и от сигналов правительства, и от налоговой и прочей политики, и от предсказуемости экономического развития, уровня безработицы и роста доходов населения… И еще: если инвестиции в коммерческую недвижимость — это калькулятор, то инвестиции в жилье — это во многом психология. И сейчас трудно понять, как и что повернется, поэтому от прогнозов я бы воздержался. Все разговоры можно вести только с оговорками "если, если, если", возведенными в куб.

— Ну хоть два основных сценария — хороший и плохой — дать можно?

— Если очень приблизительно, то самый благоприятный вариант — окончание стагнации на рынке серийного жилья через два–три года. Но для этого нужно, чтобы экономика росла более динамично, чем сейчас. Плохой сценарий — это продолжение стагнации в экономике, дальнейший отъезд людей и затишье на рынке еще лет на пять, если не больше.

— А нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости вы как охарактеризовали бы?

— Падать уже вроде некуда. Слава богу, мы вышли на некий период стагнации, кое–где с небольшими зелеными ростками. Если люди сейчас думают приобрести жилье для себя и у них устойчивые доходы и понятные перспективы на 2–3 года, лучше покупать сейчас. Цены на серийки ниже не будут. Да, сейчас метр в среднем стоит 600 евро, а на дне стоил 400, но это был чисто психологический момент: сперва на перегреве мы улетели выше, чем стоило, а потом на панике, когда каждый день говорилось о возможном банкротстве государства, улетели ниже, чем можно было представить. Просто был момент, когда люди полностью прекратили потребление. Сейчас рынок немного отыграл от тех минимумов, но думать о новом этапе падения… Тогда нужно допускать возвращение ситуации с возможностью банкротства страны — а это уж совсем плохой и маловероятный сценарий.

Нам хотя бы одного олигарха

— Согласны с мнением, что к докризисным уровням цен на серийное жилье мы не вернемся никогда?

— Ну, во–первых, никогда не говори "никогда". (Улыбается.) Это неправильно. Мы видим такую массу факторов и сценариев, что случиться может все. Вот латвийской независимости всего 20 лет. А теперь посмотрим, что происходило за такой отрезок времени в мире. Германия в 45–м — полностью разрушенная страна, станки вывезены за Урал, а в 65–м году это уже мощная экономика. Или возьмем СССР в 25–м и 45–м годах: от чистого поля — к мощной индустриальной стране. А к 65–му году — и вовсе спутники и конкуренция со Штатами. И это лишь 20–летние периоды. Так что в вопросе о том, что может произойти, ответы могут быть самые разные. И все зависит от того, что будет у людей в головах. В Латвии экономика микроскопичная, и вектор развития тут можно развернуть очень быстро. Мы не Германия и даже не Греция, которые более ресурсоемки. Дать нашей экономике сильный толчок можно, по сути, ресурсами одного олигарха из топ–100 Forbes!

— Тот же Forbes сейчас дает шуточные рекомендации, что нужно покупать, если Америка объявит дефолт — в списке опций есть и домик в деревне с огородиком и погребом для картошки.

— (Смеется.) Я знаю конкретных людей в Латвии, которые как раз из таких соображений покупают такие хутора с гектарами земли! Да, есть и такие сценарии выживания. И психоз у людей временами тоже случается. Но я все же смотрю на развитие человечества более оптимистично: планетарно люди все же еще не выполнили свои задачи. Так что полного хаоса и уничтожения, хотелось бы верить, не будет… (Пауза.) Хотя кто его знает… (Улыбается.)