Фабула: осенью 2009 года моя компания через счет сделки по договору цессии купила ипотеку у одного из неудавшихся спекулянтов на рынке недвижимости. Объект — квартира площадью 186 кв. метров, адрес: Рига, бульв. Райня, 17. Сумма требования — 420 000 латов.

Ипотека была зарегистрирована в Земельной книге на имя физического лица. На момент покупки цессии вступило в законное действие решение суда о взыскании долга с данного физического лица в пользу ипотечного кредитора.

Пикантность ситуации в том, что государство в лице прокуратуры и Агентства недвижимости в феврале 2006 года инициировало процесс о признании процесса приватизации данной квартиры незаконной. Верховный суд принял соломоново решение: право собственности на квартиру вернуть государству, ипотеку — сохранить.

Не думая лукаво, я начал процесс взыскания через судебного исполнителя. Он безупречно, с юридической точки зрения, организовал проведение аукциона. Агентство недвижимости не оспорило его законность. Ипотечный кредитор письменно изъявил желание перенять объект недвижимости в счет частичного погашения долга. Фактически сделка состоялась.

Несмотря на решение Верховного суда, право собственности на квартиру по-прежнему было зарегистрировано на имя физического лица. Агентство недвижимости не торопилось его исполнить. Понятно, зачем тебе перенимать право собственности на недвижимость, отягощенное ипотекой? Умные, схитрили...

Судебный исполнитель начал готовить дело в окружной суд для утверждения результатов аукциона. В этот момент Агентство недвижимости просыпается и регистрирует право собственности на квартиру на свое имя. По странному (?) стечению обстоятельств Земельная книга забывает (!) сохранить запись об ипотеке.

Наш юрист задает вопрос судье Земельной книги: "?!!"

Надо отдать должное Земельной книге, данного телефонного звонка оказалось достаточно. Запись об ипотеке была возвращена на основании "ошибка судьи"!

Агентство недвижимости подает в районный суд иск с просьбой приостановить действия судебного исполнителя. В ноябре прошлого года районный суд признает действия судебного исполнителя законными, снимает ограничения на его действия, указывает, что Агентство недвижимости своими действиями мешает ипотечному кредитору удовлетворить свои законные интересы.

Агентство недвижимости еще дважды проигрывает и оспаривает это решение в окружном и Верховном судах.

В мае 2011 года судебному исполнителю удается подать документы на утверждение результатов аукциона в окружной суд. Решение суда: действия судебного исполнителя юридически правильные, аукцион признан несостоявшимся, фактически право собственности перешло к ипотечному кредитору...

Но (!) результаты аукциона не могут быть зарегистрированы, потому что с момента аукциона (май 2010 года) до рассмотрения дела в суде (май 2011 года) изменился собственник недвижимости. Собственником стало государство в лице Агентства недвижимости. Судья рассматривает это обстоятельство как существенное (!) и не утверждает аукцион. Как будто интересы добросовестного правоприобретателя и ипотечного кредитора "существенными" не являются!

Верховный суд соглашается с данной формулировкой.

Здесь мы упираемся в правовой тупик. По процессуальному закону, судебный исполнитель должен был бы проводить аукцион повторно, по тем же правилам. Но это невозможно, ведь собственник недвижимости изменился.

Потом были еще два заседания Верховного суда, которые агентство проиграло, их суть для меня осталась непонятной, адвокаты просто сказали: "Не парься, все хорошо!"

Затем прокуратура наложила арест на этот объект. Опять пришлось оспаривать и выигрывать это дело. Кроме того, прокуратура обратилась в окружной суд с просьбой признать договор займа и залога недействительным. Окружной суд отклонил это требование. Вероятно, прокуратура оспорит и это решение.

Наши попытки заменить стороны (с физического лица на Агентство недвижимости) успехом не увенчались. Здесь судья очень узко (не в нашу пользу) трактует процессуальный закон.

Весь этот процесс сводится к ответу на один вопрос: "Может ли решение суда по процессуальному делу (утверждение результатов аукциона) зависеть от формы собственности объекта недвижимости (сегодня собственник — государство)?"

Пока судьи отвечают: "Да, зависит, если собственник — государство!"

Мне же кажется, что Гражданский закон должен был бы защищать интересы добросовестного правоприобретателя и ипотечного кредитора. У Фемиды для того и завязаны глаза, чтобы она в своих решениях руководствовалась исключительно законом, а не страхом перед государственным чиновником.

Боюсь, что выход у меня будет только один — Конституционный суд. Кто другой может объяснить латвийским судьям, что кредитор имеет право взыскать долг с объекта залога (ипотека) независимо от того, кто является собственником — физическое лицо, юридическое лицо или государство.

Тогда — меняйте Конституцию и Гражданский закон! Не называйте себя правовым государством, не зазывайте инвесторов!

Продолжение следует.